市場分析とリスク管理。具体的な手法を徹底解説します。

「市場分析とリスク管理の方法について知りたい。」
「不動産投資において市場分析を行う目的とは？」

本記事では、市場分析とリスク管理の方法や、不動産投資において市場分析を行う目的について解説します。

市場分析とリスク管理

不動産は実物資産であるため、物理的リスクが内在しており、顕在化しましたら、不動産の経済的価値に悪影響を及ぼす可能性があります。これらのリスクは。個々の不動産に関連するものであるため、複数の不動産を所有したり、投資対象を分散することで軽減することができます。（ポートフォリオ効果）。

こちらの他に、火災リスク、地下埋設リスク、看板落下等による第三者への損害賠償リスクなどがあります。

自然災害リスクの内、物的調査では主に地震リスクを評価します。具体的には、地震による建物の損壊リスクや地盤の液状化リスクを評価します。

PML とは、建物の耐用年数（一般に 50 年と評価される）中に予想される、最大損失額の再調達価格に対する比率と定義されています。PMLは、地震リスクが顕在化した場合に不動産の価値に極めて大きな影響を与えるため、証券化された不動産に地震保険をかけるかどうかの判断基準として用いられます。

特に、大規模地震の発生が懸念される地域に立地する建物や、現行の耐震基準を満たしていない建物、いわゆる旧耐震設計の建物については、PMLが高くなる傾向があります。そのため、建築士等の専門家による耐震診断や、補強工事、地震保険等によるリスクの軽減・移転が望まれます。

遵法性リスクとは、対象不動産が建築基準法、消防法、その他建築基準関係法令、地方自治体の条例等に適合していないことによるガバナンスリスクのことです。

建物を新築する場合、通常、建築確認申請の過程で適合性が評価され、検査済証の交付時に適合性が確保されます。しかし、不動産が使用される過程において、改修工事やテナントの入れ替わりによる用途の変化によって、遵法性が損なわれることがあります。

一般的には、売買時に買主が遵法調査を行い、売主が是正費用を負担するか、売買代金から控除することがあります。コーポレートガバナンスの観点からは、売却目的でなく個人使用目的での保有期間中であっても、不動産関連法規の遵守を常に念頭に置く必要があります。

修繕リスクとは、不動産の維持・修繕費用が予定額を上回るリスクのことです。収益性に着目した場合、不動産価値は「対象不動産が将来生み出すと見込まれる純収益の現在価値の総和」と定義することができます。

したがって、実際の修繕費が予想額を上回りましたら、その不動産から得られる純収益は小さくなり、不動産鑑定評価額は低くなります。こちらの修繕費は、建物の再調達価格に対する割合で、予測するのが一般的です。

土壌汚染リスクとは、不動産に土壌汚染が存在する場合に、土壌汚染浄化費用、土壌汚染拡大防止対策費用、土地利用制限費用等が発生するリスクのことです。土壌汚染の浄化費用は、他のリスクと比較して比較的高額であり、売却時の財務状況や価格に大きな影響を与える可能性があります。

不動産投資におけるリスク管理には様々な手法があります。例えば、リスク評価、リスクマトリックスの活用、保険によるリスクヘッジなどが挙げられます。

また、不動産業者からのアドバイスや情報収集も重要です。リスク管理を任せられる不動産会社を選び、安心できる担当者と関係を築くことが何よりも大切です。そして、リスクマネジメントの知識や情報を積極的に学び、実践することが大切です。

不動産投資において市場分析を行う目的は2つあります。ひとつは需要と市場性の把握、もうひとつは市場価格の把握です。それぞれの目的は市場分析によってどのようなことが把握できるのかを見ていきましょう。

投資に適した収益物件を探す場合、物件自体の魅力はもちろん重要です。しかし、単身者向けの物件は入居率が高く、ファミリー向けの物件は人気があるなど、エリアによって賃貸需要のある物件は異なります。

市場分析を行うことで、市場規模や賃貸ニーズ、エリアの特性などを把握することができ、適切な投資判断や物件選定が可能になります。

不動産価格は、需要と供給だけでなく、経済状況によっても変動します。景気が良いときは不動産も値上がりする傾向にありますが、そのような状況では割高な不動産を購入してしまうことにもなりかねません。

市場動向や不動産価格の動向を知ることで、現在の販売価格が割安なのか割高なのか、売買のタイミングはいつなのかを判断することができます。

市場分析とリスク管理の方法や、不動産投資において市場分析を行う目的について解説しました。

不動産投資におけるリスク管理は、投資家にとって非常に重要な要素です。物件を購入して終わりではありません。リスクの種類を理解し、適切なリスクマネジメントを実施することで、損失を最小限に抑えることができます。

リスク管理は、ポートフォリオの分散、テナントの選定、市場分析、法的リスクや環境リスクへの対応など、様々な手法によって達成されます。リスク管理の重要性を理解して、不動産投資を成功させるために適切な対策を講じましょう。