「建築法規と制限の用語について知りたい。」
「建ぺい率や容積率とは何？」
本記事では、建築法規と制限の用語について解説します。
目次
建築法規と制限の用語
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合を百分率で表したもので、一定の敷地内にどの程度の大きさの建物を建築できるかを示す基準です。
例えば、土地面積が100㎡で建物面積が50㎡の場合、建ぺい率は50％とになります。
建ぺい率の上限は国が定めており、該当する土地には建ぺい率の上限を超える建物は建てられない決まりになっております。
例えば、建ぺい率50％の用途地域では、100m㎡の土地に50m2の建物しか建てることができません。
建ぺい率は、用途地域と呼ばれる区分され、最低30％から最高80％までの幅があります。
一般住宅の場合、どの用途地域でも建ぺい率は、60％までに制限されている場合が多いのですが、住宅地によって異なるので、事前に確認することをお勧めします。
用途地域による制限
建ぺい率は用途地域ごとに定められており、用途地域ごとに建ぺい率の上限が異なります。用途地域は地域地区の一つで、住宅地、商業地、工業地に大別され、全部で13種類あります。
複数または異なる用途地域にまたがる制限
この場合、用途地域の面積を増やすのではなく、各用途地域の敷地面積を加重平均して計算します。
容積率
容積率とは、土地の面積に対する建物の延べ床面積の割合を百分率で表したもので、一定の土地にどれだけの規模の建物を建てられるかを示す基準になります。
容積率には、（1）指定容積率と（2）基準容積率の2種類があり、厳しい方が制限として適用されます。
用途地域による制限 （1）指定容積率
指定容積率は、用途地域ごとに定められた容積率で、用途地域ごとに数値が異なります。
用途地域による制限（2）基準容積率
用途地域に接する道路の幅員が12m未満の場合、指定容積率よりも厳しい基準が適用されます。
建物の高さ制限
道路斜線制限
道路及び道路両側の建築物の採光、通風、採光を妨げないように建築物の高さを制限するもの。前面道路と反対側の境界線から敷地まで一定のルールで対角線が引かれ、その対角線内に収まるように建物を建築しなければなりません。
住居系の用途地域の場合
- 道路の反対側の境界から、1：1.25の斜線内。
商業・工業系の用途地域の場合
- 道路の反対側の境界から、1：1.5の斜線内。
- 建物を後退して建てた時は、後退距離分が、道路境界より後退し斜線制限が緩和される。
- 角地の時は、それぞれの道路から斜線制限を受ける。
隣接地の斜線制限
隣地の日照、通風、採光を妨げないように建物の高さを制限しています。第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居専用地域、第2種住居専用地域、準住居専用地域に適用されます。
隣地との境界に20mの垂直線を引き、そこから1:1.25の斜線を引きます。商業地域と工業地域では、31mの垂直線を引き、その上から1:2.5の対角線を引かなければなりません。
北側斜線制限
建物の北側の土地の日照を確保するための、建物の高さ制限です。第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。
第一種、二種低層住居専用地域・田園住居地域
真北側隣地境界線か、真北側前面道路の反対側の境界線に、5mの垂直線を引いて、その上端から1：1.25の斜線内。
第一種、二種中高層住宅専用地域
真北側隣地境界線か、真北側前面道路の反対側の境界線に、10mの垂直線を引いて、その上端から1：1.25の斜線内。
絶対高さ制限
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園地域におきましては、建築物の高さは、10mか12mに制限されます。
日影規制
日影規制とは、冬至の日（1年で最も日影が長く伸びる日）に、敷地の境界から一定の範囲内で、3階建て以上の建築物が一定時間日影になる面積を制限する規制です。
中高層建築物による日影を一定時間に制限することで、周辺の住環境を保護することが目的です。
日影規制の対象となる地域は、条例で定められています。期間、範囲、近隣の説明は、自治体によって異なります。
土地には法的な制限がある
広い土地を持っていても、そこに自由に建物を建てられるわけではありません。建物を建てるためには、その土地が建築可能かどうか、建築可能であればどのような建物が建てられるかを、確認する必要があります。
建築に関する法的規制とは、具体的には市街化区域内であれば建築が容易であるということですが、市街化調整区域内に建築するためには、都市計画法等の要件を満たす必要があります。
また、市街化調整区域内の農地に建築する場合は、農地法の要件も満たさなければなりません。さらに、市街化区域内には「区画整理」というルールもあります。こちらは、例えば住宅の隣に大きな工場が建てられないようにするなど、秩序ある建築を目的として施行されています。
まとめ
建築法規と制限の用語について解説しました。これから住宅を建てる予定がある方は、本記事の用語を覚えておきましょう。